Die Ausschlussfrist zur Abrechnung der Betriebskosten

Die Mieterin bewohnte eine in einer Wohnungseigentumsanlage gelegene Wohnung. Nach dem vereinbarten Mietvertrag hatte die Mieterin zuzüglich zur Miete einen monatlichen Betriebskostenvorschuss zu zahlen, über den der Vermieter kalenderjährlich abrechnete. Die Betriebskosten für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Vermieter gegenüber der Beklagten am 7. Dezember 2013 ab, erst nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen hinsichtlich der drei Jahre (2010, 2011 und 2012) gefasst hatte. Der BGH hat in seinem nun ergangenen Urteil entschieden, dass die Mieterin die Nachforderungen aus den Abrechnungen der Jahre 2010 und 2011 nicht zu zahlen hat. Die Abrechnungen erfolgten zu spät.

Haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und hierfür Vorauszahlungen leistet, hat der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Sofern der Vermieter die Verspätung der Abrechnungen 2010 und 2011 aber damit begründet, da die Hausverwaltung der Eigentumsanlage nicht rechtzeitig eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt habe, er somit selbst nicht habe abrechnen können, so entschuldigt dies nicht. Selbst wenn die Parteien vertraglich vereinbart hätten, dass die Abrechnung der Betriebskosten erst auf der Grundlage einer ordnungsgemäß beschlossenen Jahresabrechnung zu erfolgen hat, würde diese Regelung zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweichen und gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sein.

Der BGH hebt hervor, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung auch ohne die Vorlage der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentumsverwalter und ohne einen hierzu ergangenen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen könne und hierzu auch verpflichtet ist. Die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sind zu trennen von den Rechten und Pflichten des vermietenden Wohnungseigentümers gegenüber seinem Mieter. Die Mieterin dürfe nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil sie eine Eigentumswohnung angemietet habe (Quelle: BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Rechtsanwalt Markus Vogelsberger, Ingelheim