Ein dauerhafter Kündigungsausschluss ist bei der Wohnraummiete möglich

Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2010 – VIII ZR 86/10- entschieden, dass ein formularmäßig und somit durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarter Kündigungsausschluss, der für beide Vertragsparteien gelten soll, in einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist als Anfangszeitpunkt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht dagegen auf den des Vertragsbeginns oder der Überlassung der Wohnung an den Mieter abzustellen. Endzeitpunkt ist nicht der Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Kündigung erstmalig erklären kann, sondern zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann; relevant ist somit der Ablauf der Kündigungsfrist.

Offen und streitig war bislang die Rechtsfrage, ob die Mietvertragsparteien auch bei einem individuell verhandelten Kündigungsverzicht auf diese 4 Jahresfrist begrenzt sind. Hierzu hat der BGH am 08.05.2018 nun abschließend entschieden. Der BGH gibt danach vor, dass die Vertragsparteien im Wege einer sog. Individualvereinbarung die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch für sehr lange Zeiträume und über die 4 Jahre hinausgehend dauerhaft ausschließen können. Dann wäre erst nach Ablauf von 30 Jahren die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

In der juristischen Bewertung wird dann stets die Frage zu klären sein, ist der Kündigungsverzicht einseitig durch den Vermieter im Wege der AGB (Vertragsformular) vorgegeben oder ein Ergebnis offener Verhandlungen zwischen den Mietvertragsparteien. Wesentliches Merkmal von AGB ist die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie der Umstand, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, keinen Einfluss auf ihre Ausgestaltung nehmen kann. (Quelle: PM BGH 08.05.2018, VIII ZR 200/17) Rechtsanwalt Markus Vogelsberger, Ingelheim