Die Schriftform bei Anmietung von Gewerberaum – Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam!

Gewerberaummietverträge werden, anders als Wohnraummietverträge, in überwiegender Zahl für einen befristeten, d.h. festen und meist langfristigen Zeitraum vereinbart. Dies dient der Planungssicherheit sowohl für den Vermieter als auch den Mieter, der seine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit in diesen Räumen ausübt. Für den wirksamen Abschluss eines solchen Gewerberaummietvertrages sieht das Gesetz in §§ 550, 578 Abs. 2, 126 BGB eine zwingend zu beachtende Schriftform vor. Dies scheint auf den ersten Blick nichts Außergewöhnliches zu sein. Sollte aber die Schriftform nicht beachtet sein, oder bleibt diese nicht auch während des Mietverhältnisses bzgl. aller etwaig nachträglich getroffenen, vertragswesentlichen Absprachen zwischen Mieter und Vermieter gewahrt, so gilt der Vertrag als unbefristet vereinbart. Die Anforderungen, die im Einzelnen an die Einhaltung der Schriftform gestellt werden, sind rechtlich kaum noch zu überschauen und sehr kompliziert. Ist die Form nicht eingehalten, hat dies zur Folge, dass die Parteien den eigentlich langfristig vereinbarten –und gewollt nicht kündbaren- Vertrag nun vorzeitig unter Wahrung der geltenden Kündigungsfristen kündigen können.

Um sich zu behelfen und diese Rechtsfolge zu umgehen wurde in zahlreichen Gewerberaummietverträgen eine sog. Schriftformheilungsklausel verwendet. Damit wurde zusätzlich im Vertrag vereinbart, dass keine Vertragspartei unter Berufung auf den vorgenannten Schriftformmangel den Vertrag vorzeitig kündigen dürfe. Zugleich haben sie die Parteien damit verpflichten wollen, alles vorzunehmen, um eine etwaige, nicht ordnungsgemäß eingehaltene Schriftform unverzüglich nachzuholen. Durch einen formrichtigen Nachtrag kann ein Schriftformverstoß des ursprünglichen Vertrages geheilt werden. Der BGH hat nun aktuell im September 2017 jedoch entschieden, dass solche Schriftformheilungsklauseln unwirksam sind. Liegt ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 550 BGB (Schriftform) vor, so bleibt es dabei, dass der Vertrag unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfrist von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden kann. Die Kündigungsfrist für Geschäftsräume beträgt gemäß § 580 a Abs. 2 BGB sechs Monate zum Ablauf eines Kalendervierteljahres. Rechtsanwalt Markus Vogelsberger, Ingelheim