Dr. Friedel & Vogelsberger

Lärm als Mangel einer Mietwohnung

Markus — Fri, 13 Apr 2012 07:51:42 +0000

Mängel an der Mietwohnung berechtigen zur Mietminderung. Das Recht zur Minderung der Miete tritt dabei automatisch ein, sobald der Mangel vorhanden ist. Wichtig ist aber, dass der Mieter den Vermieter zeitnah von dem entsprechenden Mangel in Kenntnis setzt. Unterlässt der Mieter dies und kann der Vermieter aus diesem Grund den Mangel nicht beheben, ist der Mieter nicht zur Minderung berechtigt. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen des Mietverhältnisses z.B. durch Lärm muss der Mieter, der einen Minderungsanspruch geltend machen will, aber kein “Lärm-Protokoll” führen (BGH 29.2.2012, VIII ZR 155/11). Es bleibt ihm allerdings angeraten, ein solches zu führen. Grundsätzlich genügt für die Darlegung eines solchen Mangels eine nachvollziehbare Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Weitere Pflichten hat der Mieter nicht. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von der Schwere der Beeinträchtigung. Hierzu sollten Sie sich beraten lassen. RA Markus Vogelsberger, Ingelheim

Urlaub und Betriebsferien

Markus — Fri, 23 Dec 2011 10:05:59 +0000

Die zeitliche Festlegung des Urlaubs ist grundsätzlich die Aufgabe des Arbeitgebers. Dies ergibt sich aus § 7 Abs. 2 BUrlG. Keinem Arbeitnehmer steht ein Selbstbeurlaubungsrecht zu. Die Befugnis des Arbeitgebers zur Festlegung des Urlaubs ist auch nicht von einem Urlaubsverlangen des Arbeitnehmers abhängig. Theoretisch kann der Arbeitgeber den Urlaub also auch ohne ein Urlaubsverlangen des Arbeitnehmers festsetzen. Beabsichtigt der Arbeitgeber dies, so ist er aber gehalten sich vorher über die Urlaubswünsche der Arbeitnehmer zu erkundigen. Diese sind nämlich vorrangig! Der Arbeitnehmer ist also keineswegs der Willkür des Arbeitgebers ausgesetzt. Nur in seltenen Fällen können betriebliche Interessen einem rechtzeitig vom Arbeitnehmer vorgetragenen Urlaubswunsch entgegengehalten werden. Das BAG billigt eine einseitige Urlaubsfestsetzung, also Betriebsferien im Ergebnis nur, wenn sie vom Arbeitnehmer akzeptiert werden oder dringende betriebliche Gründe vorliegen, die den Interessen der Arbeitnehmer und deren Urlaubswünschen vorgehen. RA Markus Vogelsberger, Ingelheim

Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen Mieter

Markus — Tue, 08 Nov 2011 08:26:38 +0000

Ansprüche können verjähren und danach nicht mehr durchsetzbar sein. Im Allgemeinen gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Hiervon gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen, derer sich auch Vermieter bewusst sein sollten. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, von dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das Gesetz bezweckt mit dieser Vorschrift die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts. Es empfiehlt sich daher für jeden Vermieter die unverzügliche Prüfung der Mietsache auf Schäden. Sollten Schäden oder Mängel erkennbar sein, so muss der Mieter konkret auf diese Punkte hingewiesen und gleichzeitig aufgefordert werden, diese zu beseitigen. Sollte der Mieter dem nicht nachkommen, ist binnen der 6-monatigen Frist Klage zu erheben. Allein die außergerichtliche Aufforderung reicht nicht aus! Interessant für eine Wohnungseigentümergemeinschaft aber ist, dass nach einer neuen Entscheidung des BGH die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten auf Ansprüche gegen Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung findet. Hier bleibt es bei der eingangs erwähnten Regelung von 3 Jahren. Rechtsanwalt Markus Vogelsberger

Darf der Vermieter in die Gartengestaltung eingreifen?

Markus — Fri, 14 Oct 2011 08:13:55 +0000

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag u.a. die Gartennutzung und ist der Mieter danach zugleich für die Gartenpflege zuständig, darf sich der Vermieter dann nicht mehr einmischen. Der Vermieter ist nur dann zum Eingreifen ermächtigt, wenn der Mieter die Gartenpflege gänzlich unterlässt und auch nur dann, wenn eine Verwahrlosung droht. Die Gerichte lassen dem Mieter für die Gartengestaltung einen großzügigen Spielraum. Eine Verwahrlosung ist nicht schon dann gegeben, wenn der Mieter entscheidet, statt des „gepflegten Rasens im englischen Stil“ nun eine natürliche Wiese wachsen zu lassen. Der Mieter darf den Garten zwar nicht verwildern und verkommen, aber ohne Weiteres einen Naturgarten anlegen und die Pflanzen im Wesentlichen frei wachsen lassen. Der Vermieter hat somit kein Recht eigenmächtig einzugreifen oder auf Kosten des Mieters einen Gärtner zu beauftragen, wenn sich der Garten nicht seinen Vorstellung entsprechend darstellt. Zur Klarstellung und zur Vermeidung eines Streites sind daher ausdrückliche Regelungen im Mietvertrag über Art und Umfang der Benutzung sowie detaillierte Vereinbarungen über die Pflege des Gartens zu empfehlen. RA Markus Vogelsberger

Die Abberufung der Hausverwaltung

Markus — Thu, 01 Sep 2011 13:57:18 +0000

Wohnungseigentümer stehen ihrer Hausverwaltung nicht selten hilflos gegenüber. Das muss nicht sein, das Gesetz gibt ausreichende Rechte zur Hand. Stellt eine Wohnungseigentümergemeinschaft z.B. Defizite bei der Hausverwaltung fest, eine finanzielle Schieflage, die durch hohe Hausgeldrückstände von Wohnungseigentümern einerseits und ausstehenden Wohngeldabrechnungen andererseits resultiert, so können rechtliche Maßnahmen ergriffen werden. Wohnungseigentümer können die Abberufung eines untauglichen Verwalters verlangen. Nach § 21 Abs. 4 WEG resultiert der Anspruch der WEG auf eine Hausverwaltung, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das schließt in gravierenden Fällen einen Anspruch auf Abberufung eines untauglichen Verwalters und auf Bestellung eines tauglichen Verwalters mit ein. Im Falle eines dringenden Grundes auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. So entschied zuletzt der BGH am 10.6.2011 (V ZR 146/10). Aber nicht jedes Problem begründet den Vorhalt gegen den Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung verstoßen zu haben. Sie sollten vor Ergreifen etwaiger Maßnahmen daher rechtlichen Rat einholen. Rechtsanwalt Markus Vogelsberger

Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Markus — Fri, 10 Jun 2011 08:23:32 +0000

Der Mieter ist zur pünktlichen Zahlung der Miete verpflichtet. Soweit nichts anderes im Mietvertrag geregelt ist, hat er die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monates zu entrichten. Die Miete muss somit am 3 Werktag beim Vermieter eingehen. Zahlt der Mieter aber –ohne Rücksprache mit dem Vermieter- später, evtl. erst zur Monatsmitte oder noch später, verhält er sich vertragswidrig. Das muss der Vermieter nicht akzeptieren. Der Vermieter sollte den Mieter im Wiederholungsfall wegen dieses Verhaltens ausdrücklich –sinnvoller Weise schriftlich- abmahnen und den Mieter mit weiteren Konsequenzen drohen, wenn er weiter unpünktlich zahlt. Setzt der Mieter dann die unpünktlichen Mietzahlungen dennoch fort, darf der Vermieter den Vertrag wegen dieses Verhaltens kündigen; nach wiederholter Abmahnung auch fristlos. Der BGH hat jüngst wieder bestätigt, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine so gravierende Pflichtverletzung ist, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Rechtsanwalt Markus Vogelsberger, Ingelheim

Beratungspflicht des Mobilfunkanbieters

Markus — Fri, 11 Mar 2011 08:47:49 +0000

Smartphones sind chic und überall im Einsatz. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie technisch weit mehr leisten als einfache Handys. Sie erlauben u.a. auch den direkten Zugriff auf das Internet. Dieser Mehrwert ist auch mit Mehrkosten verbunden. Gut beraten ist, wer sich bei Vertragsabschluss für eine sog. Datenflatrate entscheidet und danach zeitlich unbegrenzt die Vorteile des Smartphones nutzen kann. Dies ist deshalb von Vorteil, weil diese Geräte auch dann auf das Internet zugreifen können, wenn und obwohl Sie es gar nicht aktiv benutzen. Ohne Ihr aktives Mitwirken können erhebliche Datenmengen abgefragt und auch Kosten ausgelöst werden. Wer keine Datenflatrate vereinbart hat, muss sich dann bei ausgiebiger Nutzung auf unliebsame Überraschungen in der nächsten Rechnung gefasst machen.

Das LG Münster weist nun aber in einer Entscheidung vom 18.01.2011 den Mobilfunkanbietern erhebliche vorvertragliche Aufklärungspflichten zu. Sollte sich der Kunde gegen eine Datenflatrate entscheiden und statt dessen eine datenabhängige Abrechnung verlangen, so ist der Mobilfunkanbieter vor Abschluss des Mobilfunkvertrags bei gleichzeitiger Vermietung des Smartphones, ggfls. auch noch mit dem dazu gehörenden Navigationsprogramm, verpflichtet, auf die Gefahr erheblicher Kosten durch sog. WAP- und Internetverbindungen hinzuweisen. Zwar ist jede Partei selbst dafür verantwortlich, die eigenen Interessen wahrzunehmen und sich die für sie relevanten Informationen zu beschaffen. Eine Aufklärungspflicht gemäß § 242 BGB besteht jedoch, wenn der Vertrags-partner nach Treu und Glauben und den im Verkehr herrschenden Anschauungen redlicherweise Aufklärung erwarten darf – so auch in solchen Fällen, in denen der Kunde die Risiken vorab nicht erkennen kann. Das Gericht geht in seiner Entscheidung noch weiter. Es deutet an, dass dem Mobilfunkanbieter auch eine nach Vertragsschluss bestehende Hinweis- und Schutzpflicht zukomme. Wenn während der Vertragslaufzeit erkennbar sei, dass der gewählte Tarif in einem eklatanten Widerspruch zu dem Nutzungsverhalten des Kunden steht, so ist der Kunde gleichfalls zu warnen. RA Markus Vogelsberger, Ingelheim

Arbeitsvertrag – pauschale Überstundenabgeltung oft unwirksam

Markus — Tue, 01 Feb 2011 13:40:41 +0000

Häufig ist in den Arbeitsverträgen ausgeführt, dass der vereinbarte Lohn alle vereinbarten Arbeitsstunden einschließlich sämtlicher evtl. anfallender Überstunden erfasse. Sofern hier keine Differenzierung vorgenommen wird, der Arbeitnehmer im Zweifel auch mehr als die gesetzlich zulässige Höchstarbeitszeit ohne Ausgleich zu arbeiten hätte, ist diese Regelung unwirksam. Diese Regelung ist nicht transparent und daher ein Verstoß gegen geltendes Recht. Das sog. Transparenzgebot verlangt, dass eine Klausel, die die pauschale Vergütung auch von Mehrarbeit/Überstunden regelt, klar und verständlich zu sein hat. Jeder Arbeitnehmer muss bereits bei Vertragsschluss erkennen können, was ggf. “auf ihn zukommt” und welche Leistung er für die vereinbarte Vergütung maximal erbringen muss. Ist eine Pauschalierungsklausel unklar, so besteht die Gefahr, dass der Arbeitnehmer irrig annimmt, keinen Anspruch auf Überstundenvergütung zu haben. In solchen Fällen steht ihm jedoch ein Anspruch zu. RA Markus Vogelsberger, Ingelheim

Kündigungsschutz

Markus — Wed, 27 Oct 2010 17:19:39 +0000

Wie wehre ich mich gegen eine Kündigung ?
Wenn Ihnen das Arbeitsverhältnis gekündigt wird, so müssen Sie das nicht akzeptieren. In den meisten Fällen sollten Sie die Kündigung rechtlich überprüfen und feststellen lassen, dass das Arbeitsverhältnis hierdurch nicht beendet wurde. Sobald Sie eine Kündigung erhalten, können Sie die sog. Kündigungsschutzklage vor dem Arbeitsgericht erheben. Das Gericht überprüft dann, ob der Arbeitgeber alle Voraussetzungen für den Ausspruch einer Kündigung eingehalten hat. In vielen Fällen muss nämlich ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vorliegen. Beachtet der Arbeitgeber dies dann nicht, ist die Kündigung unwirksam. Wichtig ist dabei, dass die Klage nur innerhalb einer Frist von 3 Wochen, beginnend mit dem Erhalt des Kündigungsschreibens erhoben werden kann. Versäumt man die Frist, so ist die Kündigung in jedem Fall wirksam. Diese Frist beginnt auch dann, wenn Sie im Urlaub oder krank sind. Denn auch während der Krankheit darf gekündigt werden. Rechtsanwalt Markus Vogelsberger, Ingelheim

Internetshops müssen auf neue Widerrufsbelehrung achten

Markus — Wed, 08 Sep 2010 09:28:06 +0000

Zum 01.06.2010 ist die bisher für den Widerruf von Verträgen maßgebliche Verordnung entfallen und durch eine gesetzliche Neuregelung ersetzt worden. Die neue Widerrufsbelehrung soll den im Internet tätigen Händlern eine Rechtssicherheit bieten. Sie gilt für alle Verträge, die ab dem 11.06.2010 geschlossen werden. Eine Übergangsfrist gibt es nicht. Shopbetreiber müssen die von Ihnen genutzten Widerrufsbelehrungen daher auf ihre Richtigkeit überprüfen, da sich die entsprechenden Verweisnormen innerhalb der Belehrung geändert haben. Eine weitere Änderung ist, dass die Widerrufsfrist neu geregelt wurde. Es reicht nunmehr aus, wenn der Verkäufer den Käufer unverzüglich nach Vertragsschluss über das Widerrufsrecht belehrt, um die Zwei-Wochen-Frist (statt 1 Monat) in Anspruch nehmen zu können. Spätestens am Tag nach Vertragsabschluss ist der Verbraucher dann per Email über das Widerrufsrecht zu unterrichten. Darauf muss zwingend geachtet werden. Rechtsanwalt Markus Vogelsberger, Ingelheim